La competitividad manufacturera de México se ha impulsado por el nearshoring y el mejor trato arancelario en Estados Unidos en comparación con otras naciones, lo que ha incrementado la demanda inmobiliaria industrial.

México ofrece ventajas como costos laborales bajos y una mano de obra calificada. Además, su perfil productivo es diversificado y con alto valor agregado. Y mantiene una alineación política con Occidente que fortalece su posición estratégica.

En lo que va de 2025, México ha registrado máximos históricos en sus exportaciones de productos, la atracción de Inversión Extranjera Directa (IED) y su posición en el Índice de Complejidad Económica de la Universidad de Harvard.

Competitividad manufacturera de México

En los primeros siete meses del año, las exportaciones mexicanas acumularon un crecimiento de 4.3%, a un récord de 369,435.9 millones de dólares. El motor de estas ventas externas es el sector manufacturero, que representa 90.8% del total de las exportaciones mexicanas y tuvo un alza interanual de 6.1% en el mismo periodo.

A su vez, México atrajo un récord de 34,265 millones de dólares en llegadas de IED durante el segundo trimestre de 2025, un alza interanual de 10.2 por ciento.

En una tercera vertiente, en 2023, según el dato más reciente, México escaló posiciones en el Índice de Complejidad Económica de la Universidad de Harvard. Avanzó del lugar 22 al 17. Este indicador mide la diversidad y sofisticación productiva de los países, reflejando su capacidad para generar bienes y servicios de alto valor.

Todos estos resultados se dieron en las nuevas circunstancias derivadas de la política arancelaria del presidente de Estados Unidos, Donald Trump, que han afectado en primer lugar a China. Las nuevas tarifas arancelarias presionan el regreso de empresas estadounidenses. La intención de Trump es que sobre todo salgan de China y reubiquen sus operaciones en Estados Unidos. Pero estos movimiento también incluyen llegadas a otros países, como México.

Mientras tanto, Canadá enfrenta desafíos en su relación comercial con Estados Unidos. A principios de agosto no logró reducir el arancel de 35% que Washington impuso a productos canadienses que incumplen las reglas de origen del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC). México tampoco escapa a estas medidas, ya que Trump aplicó un arancel de 25% en el mismo marco. 

México es el primer socio comercial de Estados Unidos, Canadá, el segundo. Ambos tienen mejores condiciones arancelarias en Estados Unidos y el T-MEC es el único de los 14 tratados de libre comercio que mantiene vigente Estados Unidos en cuanto a su apertura comercial básica.

Mercado inmobiliario

El perfil comparativo de México está generando una mayor demanda de naves industriales a pesar de la incertidumbre internacional relacionada con la política comercial estadounidense.

Como resultado, también han surgido marketplace inmobiliarios comerciales, como Spot2.mx, especializados en oficinas, naves industriales y terrenos en venta o renta que utilizan tecnología y datos para conectar a usuarios, inversores y desarrolladores.

En el sector industrial, las tendencias marcan una transformación profunda. La deslocalización y relocalización de operaciones de manufactura y almacenamiento, el incremento esperado en la producción industrial estadounidense y el crecimiento sostenido del comercio electrónico impulsan una demanda creciente de naves industriales y almacenes.

Sin embargo, el mercado enfrenta restricciones significativas. La construcción avanza a un ritmo más lento. La oferta de terrenos amplios destinados a uso industrial es limitada. A ello se suma la resistencia de varios municipios al desarrollo industrial y la constante reurbanización de predios destinados a otros fines.

A pesar de estas limitaciones, las perspectivas a largo plazo son positivas. La combinación de una demanda estructural en ascenso y una oferta restringida perfila un mercado sólido para inmuebles industriales en los próximos años.

Expertos destacan que los activos económicos tradicionales de México refuerzan su posición estratégica. Abundantes recursos naturales, una fuerza laboral joven y acceso preferencial a Estados Unidos lo convierten en destino relevante para el nearshoring. Así, gana terreno ante la reconfiguración global de las cadenas de suministro.

Ciudades con potencial

Esto ha impulsado terrenos en venta en CDMX, Monterrey, Guadalajara y Querétaro, entre otras ciudades.

En particular, la Ciudad de México tiene la dualidad de que su oferta limitada eleva los precios de los terrenos industriales. La alta demanda, sumada a procesos regulatorios complejos, incentiva a las empresas a buscar ubicaciones con mejor relación costo-beneficio. A su vez, la proximidad a puertos, aeropuertos y redes logísticas impulsa la competitividad del nearshoring en esta urbe. 

Este contexto abre oportunidades para inversionistas que buscan anticiparse a la evolución del mercado. Los terrenos en venta no solo representan un activo escaso, sino también una vía para capitalizar el auge del nearshoring y las necesidades logísticas del futuro.

El nearshoring en México atrae empresas manufactureras de Asia. de esta forma, aumenta la demanda de naves industriales modernas. Además, se requieren espacios bien ubicados y adaptados a cadenas de suministro más cortas, lo que optimiza la logística, el transporte y los tiempos de entrega.

Por otra parte, las compañías buscan infraestructura tecnológica, seguridad y conectividad. Por ello, la demanda se concentra cerca de puertos, aeropuertos y corredores estratégicos. Consecuentemente, se impulsa la construcción y expansión de parques industriales, generando empleo y servicios vinculados al funcionamiento y mantenimiento de estas instalaciones.