La competitividad manufacturera de México cuenta con dos impulsores: el nearshoring y el mejor trato arancelario en Estados Unidos en comparación con otras naciones.

Esto está impulsando las exportaciones y generando una mayor demanda de naves industriales a pesar de la incertidumbre internacional relacionada con la política comercial estadounidense.

Como resultado, también han surgido marketplace inmobiliarios comerciales, como Spot2.mx, especializados en oficinas, naves industriales y terrenos en venta o renta que utilizan tecnología y datos para conectar a usuarios, inversores y desarrolladores.

Competitividad manufacturera de México

Las políticas de Donald Trump presionan el regreso de empresas estadounidenses. Salen de China y reubican operaciones en Estados Unidos y otros países como México.

En particular, México ofrece ventajas como costos laborales bajos y una mano de obra calificada. Además, su perfil productivo es diversificado y con alto valor agregado. A la vez, mantiene una alineación política con Occidente que fortalece su posición estratégica.

En 2023, según el dato más reciente, México escaló posiciones en el Índice de Complejidad Económica de la Universidad de Harvard. Avanzó del lugar 22 al 17. Este indicador mide la diversidad y sofisticación productiva de los países, reflejando su capacidad para generar bienes y servicios de alto valor.

Las exportaciones también muestran un desempeño sólido. En el primer semestre de 2025 crecieron 4.4% interanual, alcanzando 312,728 millones de dólares, de acuerdo con datos del Inegi.

Mientras tanto, Canadá enfrenta desafíos en su relación comercial con Estados Unidos. A principios de agosto no logró reducir el arancel de 35% que Washington impuso a productos canadienses que incumplen las reglas de origen del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC). México tampoco escapa a estas medidas, ya que Trump aplicó un arancel de 25% en el mismo marco. 

México es el primer socio comercial de Estados Unidos, Canadá, el segundo. Ambos tienen mejores condiciones arancelarias en Estados Unidos y el T-MEC es el único de los 14 tratados de libre comercio que mantiene vigente Estados Unidos en cuanto a su apertura comercial básica.

Mercado inmobiliario

En el sector industrial, las tendencias marcan una transformación profunda. La deslocalización y relocalización de operaciones de manufactura y almacenamiento, el incremento esperado en la producción industrial estadounidense y el crecimiento sostenido del comercio electrónico impulsan una demanda creciente de naves industriales y almacenes.

Sin embargo, el mercado enfrenta restricciones significativas. La construcción avanza a un ritmo más lento. La oferta de terrenos amplios destinados a uso industrial es limitada. A ello se suma la resistencia de varios municipios al desarrollo industrial y la constante reurbanización de predios destinados a otros fines.

A pesar de estas limitaciones, las perspectivas a largo plazo son positivas. La combinación de una demanda estructural en ascenso y una oferta restringida perfila un mercado sólido para inmuebles industriales en los próximos años.

Expertos destacan que los activos económicos tradicionales de México refuerzan su posición estratégica. Abundantes recursos naturales, una fuerza laboral joven y acceso preferencial a Estados Unidos lo convierten en destino relevante para el nearshoring. Así, gana terreno ante la reconfiguración global de las cadenas de suministro.

Esto ha impulsado terrenos en venta en CDMX, Monterrey, Guadalajara y Querétaro, entre otras ciudades.

En particular, la Ciudad de México tiene la dualidad de que su oferta limitada eleva los precios de los terrenos industriales. La alta demanda, sumada a procesos regulatorios complejos, incentiva a las empresas a buscar ubicaciones con mejor relación costo-beneficio. A su vez, la proximidad a puertos, aeropuertos y redes logísticas impulsa la competitividad del nearshoring en esta urbe. 

Este contexto abre oportunidades para inversionistas que buscan anticiparse a la evolución del mercado. Los terrenos en venta no solo representan un activo escaso, sino también una vía para capitalizar el auge del nearshoring y las necesidades logísticas del futuro.