Los 10 pasos para comprar una vivienda

Comprar una vivienda implica seguir una serie de pasos para que sea una experiencia de éxito, simplificada y menos estresante.

Este proceso va desde la propia determinación de si comprar la vivienda está en las circunstancias adecuadas, tanto de capacidad de compra como de condiciones de mercado, hasta el registro del título de propiedad, pasando por una buena asesoría.

1.- Capacidad y necesidad para comprar una vivienda

Lo primero que se debe tomar en cuenta es si el comprador tiene la suficiente capacidad de compra y la necesidad de la misma. La respuesta derivará de un análisis sobre los ingresos percibidos, la edad, el tamaño de familia (si se tiene) a ocupar la vivienda, los ahorros y la estabilidad laboral, entre otros factores.

2.- La elección del asesor.

Contratar los servicios de una empresa que asesore en este proceso es importante y la exploración por medios digitales para ello cada vez es más frecuente.

Las interacciones en industrias como el comercio, los restaurantes, la atención médica, la automoción y los seguros se han visto drásticamente alteradas por experiencias digitales que ofrecen nuevos niveles de conveniencia, eficiencia y confiabilidad.

La empresa Offerpad Solutions cree que la industria inmobiliaria está preparada para una transformación digital similar, ya que los compradores y vendedores de viviendas desean el mismo tipo de experiencia digital a la que están acostumbrados en otras industrias.

No obstante, la gran mayoría de las transacciones de bienes raíces residenciales se realizan fuera de línea.

3.- Financiamiento.

En México, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) administra programas de vivienda para trabajadores y aborda la escasez de vivienda.

El Infonavit actúa como intermediario financiero, otorgando crédito a los trabajadores para la construcción y compra de viviendas. Actualmente, los empleadores deben aportar una cantidad equivalente a 5% del salario base de cada trabajador a una subcuenta de vivienda en una institución bancaria.

Al recibir un trabajador un préstamo Infonavit para la compra o construcción de una vivienda, cualquier monto en la subcuenta de vivienda del trabajador está disponible para financiar el pago inicial de la vivienda. Las cantidades no utilizadas podrán ser retiradas por el trabajador en caso de jubilación o incapacidad permanente.

Al 31 de diciembre de 2022, la cartera total de créditos del Infonavit fue de 1 billón 351,600 millones de pesos, un aumento de 2.7% respecto al 31 de diciembre de 2021.

Por su parte, en Estados Unidos, se vendieron viviendas por valor de aproximadamente 2.3 billones de dólares en 2022, con alrededor de 5.6 millones de viviendas vendidas por un valor promedio de 400,000 dólares. El 86% de las viviendas compradas en Estados Unidos se financia con deuda hipotecaria. Según una encuesta, la porción en México es de 89 por ciento.

Hay otras opciones como un crédito hipotecario de la banca privada o de Fovissste.

4.- Determinar el monto de la compra.

Definir cuánto es el costo de la vivienda que se quiere comprar conlleva una variedad de factores que dependen de cada caso en particular, con variables como el plazo a pagar, si es que se obtiene a través de un financiamiento, el capital disponible, las tasas de interés vigentes y la prospectiva del balance de ingresos y gastos.

Por ejemplo, hay quienes eligen comprarse un departamento pequeño y, con el tiempo, una vez pagado, lo venden para apoyarse con ese dinero en la compra de una casa de mayor valor. Otros prefieren hacer una sola vez en la vida este tipo de compras. Y otros más lo hacen como negocio para poner el inmueble en renta.

5.- Analizar el mercado.

La demanda de vivienda derivada del crecimiento demográfico, formación de hogares, catalizadores de la compra de nuevas viviendas (como el matrimonio y los hijos), catalizadores de la compra de una segunda vivienda (como la jubilación), catalizadores de la venta de viviendas (como el envejecimiento de la población), cambios demográficos (incluidos los niveles y tendencias de la inmigración urbana y suburbana), cambios generacionales, o de otro tipo, o percepciones sobre la fortaleza del mercado inmobiliario y la apreciación y depreciación del precio de la vivienda resultante de ello.

Estos y otros indicadores permiten ubicar, en cierta medida, el lugar y el año adecuados para la compra.

6.- Definir el objetivo.

De la mano del agente inmobiliario, el comprador debe delimitar el tipo de vivienda a comprar, para avanzar en el proceso de la documentación necesaria, ubicar los inmuebles disponibles, perfilar el gusto particular del cliente y analizar las opciones financieras.

7.- La búsqueda.

Este proceso puede hacerse a través de plataformas que brindan a los compradores de viviendas la oportunidad de buscar y recorrer casas en línea, obtener acceso instantáneo a los listados en ciertos mercados con sus dispositivos móviles y enviar ofertas de compra en línea.

También esta búsqueda puede hacerse en forma presencial, una vez que se hayan filtrado las mejores opciones.

8.- Evitar engaños.

Los compradores de vivienda deben evitar caer en engaños, desde casas con una fachada bonita, pero con una estructura de baja calidad. O elecciones a partir de imágenes en línea, sin una visita presencial y una evaluación profunda del estado real del inmueble.

9.- Nueva o usada.

También se debe determinar si se prefiere la construcción de casas listas para mudarse o casas construidas a pedido. La primera opción permite un proceso de construcción más rápido, precios ventajosos con los subcontratistas y un período de tiempo más corto desde la venta de la casa hasta la entrega a domicilio, a la vez que da a los clientes una mayor certeza con respecto a sus costos de financiamiento. Además, está la opción de comprar una vivienda usada.

10.- Analizar el entorno.

Por ejemplo, para la asesoría a sus clientes, Meritage Homes Corporation realiza revisiones en profundidad a nivel comunitario en cada uno de sus mercados, incluido un análisis detallado del inventario existente, los precios, la demografía de los compradores, los servicios disponibles y la identificación de las métricas clave de los compradores de cada ubicación.